Le successeur du Pinel est arrivé : amortissement jusqu'à 5,5%, déficit foncier jusqu'à 21 400€, fin du zonage géographique. Réservé aux immeubles collectifs. Retrouvez ici le comparatif, le simulateur et toutes les infos pratiques.
3,5% à 5,5%/an (neuf), 3% à 4%/an (ancien)
10 700 €/an (ou 21 400 €/an si rénovation énergétique)
Plafonds Pinel par zone ABC (A bis, A, B1, B2, C)
Appartements uniquement (pas de maisons)
Engagement de 9 ans obligatoire
Version finale adoptée dans la loi de finances pour 2026 (article 12 octies).
Déduction d'un amortissement sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain), imputable sur le revenu global :
L'amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 €/an (ou 21 400 €/an si rénovation énergétique - passage de DPE E/F/G vers A/B/C/D). Première fois qu'un dispositif de location nue combine amortissement et imputation sur le revenu global.
Contrairement au Pinel (zones A bis, A, B1), le dispositif Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français, métropole et outre-mer. Objectif : relancer l'investissement dans les villes moyennes et zones rurales.
Durée fixe de location en résidence principale du locataire. Le bien doit être loué nu (non meublé). Location aux ascendants/descendants/alliés jusqu'au 2e degré interdite.
Les loyers sont plafonnés selon les barèmes Pinel par zone ABC : A bis (19,71 €/m²), A (14,64 €/m²), B1 (11,80 €/m²), B2 (10,26 €/m²), C (10,26 €/m²). Niveau intermédiaire = plafond Pinel, social = plafond social fixé par commune, très social = plafond très social fixé par commune.
Les différences fondamentales entre les deux dispositifs.
| Critère | Pinel (fin 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt directe | Amortissement annuel |
| Imputation | Impôt sur le revenu uniquement | Revenu global |
| Taux | 9% à 14% du prix (21% Pinel+) | 3,5% à 5,5% par an |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans (au choix) | 9 ans fixe |
| Zonage | Zones A bis, A, B1 obligatoires | Aucun (tout le territoire) |
| Ancien éligible | Non | Oui (travaux ≥ 30%, collectifs) |
| Déficit foncier | Plafonné à 10 700 € | 10 700 €/an (ou 21 400 € si rénovation énergétique) |
| Biens éligibles | Neuf uniquement | Immeubles collectifs (neuf/ancien) |
Calculez l’économie d’impôt potentielle avec le dispositif Jeanbrun.
Renseignez vos informations pour estimer votre gain fiscal.
Pour mieux comprendre l'impact du statut sur vos investissements.
Achat d'un T2 ancien à 200 000 € avec 40 000 € de travaux. Loyers annuels : 10 000 €, autres charges : 2 000 €.
| Avant le statut | |
| Résultat foncier (Loyers - Charges) | 8 000 € |
| Amortissement | 0 € |
| Base imposable | 8 000 € |
| Après le statut | |
| Résultat foncier (Loyers - Charges) | 8 000 € |
| Amortissement déductible (200k€ * 80% * 4%) | - 6 400 € |
| Nouvelle base imposable | 1 600 € |
Bilan : La base imposable foncière est divisée par 5 grâce à l'amortissement, réduisant considérablement l'impôt sur les revenus locatifs.
Location d'un studio générant 25 000 € de loyers annuels, qui n'est plus éligible au micro actuel (>15k€).
| Avant le statut | |
| Régime applicable | Réel Simplifié |
| Base imposable (Loyers - Charges réelles) | ~23 000 € |
| Après le statut | |
| Régime applicable | Micro-Foncier |
| Abattement revalorisé (50% de 25k€) | - 12 500 € |
| Nouvelle base imposable | 12 500 € |
Bilan : Ce bailleur redevient éligible au micro-foncier et sa base imposable est quasiment divisée par 2, avec une gestion administrative ultra-simplifiée.
Droits, obligations et responsabilités du propriétaire-bailleur.
Choisir le cadre fiscal adapté à votre situation.
| Régime | Type | Seuil | Avantage principal |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Location nue | ≤ 15 000 €/an | Abattement forfaitaire 30% |
| Réel foncier | Location nue | Aucun | Déduction des charges réelles + déficit foncier |
| Micro-BIC | Meublé (LMNP) | ≤ 77 700 €/an | Abattement forfaitaire 50% |
| Réel BIC (LMNP) | Meublé | Aucun | Charges réelles + amortissement du bien |
| LMP | Meublé pro | > 23 000 € et > 50% revenus | Déficit imputable sur revenu global + exonération plus-value |
| SCI à l'IR | Nue ou meublée | Aucun | Transparence fiscale (revenus fonciers) |
| SCI à l'IS | Nue ou meublée | Aucun | Amortissement + taux IS (15% puis 25%) |
| Dispositif Relance Logement | Location nue | Collectifs uniquement | Amortissement 3,5-5,5%/an + déficit 10 700€ (ou 21 400€) |
Le régime micro (foncier ou BIC) est simple mais rarement optimal. Si vos charges dépassent 30% (nu) ou 50% (meublé) de vos loyers, passez au réel.
Le meublé (LMNP) permet d'amortir le bien, pas le nu classique. Mais le Jeanbrun change la donne en 2026 avec l'amortissement en location nue.
Idéale pour investir à plusieurs ou transmettre. L'IS permet l'amortissement mais la plus-value à la revente est moins favorable.
Répondre à la crise du logement, sécuriser l’investissement privé et soutenir les loyers abordables.
Objectif de 400 000 logements/an, dont 50 000 directement issus du dispositif, grâce à une rentabilité rétablie et un cadre stable.
La réforme vise un impact positif dès 2026 (TVA, droits de mutation, activité), tout en limitant les effets d’aubaine via une entrée " en flux ".
Un bonus dédié aux loyers en-dessous du marché pour soutenir l’accès des ménages modestes et intermédiaires.
Propriétaires particuliers et SCI de gestion, en location nue longue durée (immeubles collectifs).
Amortissement de 3,5% à 5,5% par an sur 80% de la valeur du bien (hors terrain), selon le niveau de loyer pratiqué. Plafonds annuels : 8 000 / 10 000 / 12 000 € (intermédiaire / social / très social).
Amortissement de 3% à 4% par an si travaux représentant au moins 30% du prix d’acquisition. Plafonds annuels : 8 000 / 10 000 / 12 000 € selon le niveau de loyer. Immeubles collectifs uniquement.
Réel foncier obligatoire (amortissement + charges déductibles). Déficit foncier imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 €/an (ou 21 400 €/an si rénovation énergétique).
Du rapport Daubresse-Cosson à l'adoption du PLF 2026.
30 juin 2025 : Remise du rapport Daubresse-Cosson " Pour une relance durable de l'investissement locatif ".
12 octobre 2025 : Nomination de Vincent Jeanbrun comme ministre de la Ville et du Logement.
14 octobre 2025 : Dépôt du PLF 2026 intégrant le dispositif (article 12 octies).
14 novembre 2025 : Adoption par l'Assemblée nationale (158 voix contre 49).
30 novembre 2025 : Adoption par le Sénat après sous-amendement ramenant le coût à 1,2 Md€.
20 janvier 2026 : Engagement du 49.3 par le Premier ministre Sébastien Lecornu.
2 février 2026 : Adoption définitive du Budget 2026 (dernier 49.3).
3 février 2026 : Saisine du Conseil constitutionnel par 4 partis (LFI, RN, PS, Écologistes).
19 février 2026 : Décision du Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC — texte validé. Promulgation de la loi n° 2026-103.
20 février 2026 : Publication au Journal Officiel n° 0043. Le dispositif est applicable ; le barème 2026 est publié.
Les réponses aux questions les plus courantes sur le dispositif Jeanbrun.
Liens officiels, outils et guides pratiques pour les propriétaires-bailleurs.
Important : La loi n° 2026-103 a été promulguée le 19 février 2026 (décision CC n° 2026-901 DC du 19/02/2026 — validée) et publiée au Journal Officiel n° 0043 du 20 février 2026. Le dispositif est en vigueur ; le barème 2026 des plafonds de loyer est publié. Seuls les textes publiés au Journal Officiel font foi. Dernière mise à jour : août 2026.
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