El sucesor del Pinel ha llegado: amortización hasta el 5,5%, déficit inmobiliario hasta 10.700 euros, fin de la zonificación geográfica. Reservado a edificios de viviendas. Encuentre aquí el comparativo, el simulador y toda la información práctica.
3,5% a 5,5%/año (nuevo), 3% a 4%/año (antiguo)
Limitado a 10.700 euros/año o 21.400 euros si renovación energética
Límites Pinel por zona ABC (A bis, A, B1, B2, C)
Solo apartamentos (no casas)
Compromiso de 9 años obligatorio
Versión final adoptada en la ley de presupuestos 2026 (artículo 12 octies).
Deducción de una amortización sobre el 80% del valor del inmueble (sin terreno), imputable a la renta global:
La amortización puede crear un déficit inmobiliario imputable a la renta global, limitado a 10.700 euros/año (o 21.400 euros si renovación energética). Primera vez que un dispositivo de alquiler sin amueblar combina amortización e imputación a la renta global.
A diferencia del Pinel (zonas A bis, A, B1), el dispositivo Jeanbrun se aplica en todo el territorio francés, metrópoli y ultramar. Objetivo: reactivar la inversión en ciudades medianas y zonas rurales.
Duración fija de alquiler como residencia principal del inquilino. El inmueble debe alquilarse sin amueblar. Alquiler a ascendientes/descendientes/afines hasta 2o grado prohibido.
Los alquileres están limitados según los baremos Pinel por zona ABC: A bis (19,71 euros/m2), A (14,64 euros/m2), B1 (11,80 euros/m2), B2 (10,26 euros/m2), C (10,26 euros/m2). Nivel intermedio = límite Pinel, social = tope social específico del municipio, muy social = tope muy social específico del municipio.
Las diferencias fundamentales entre los dos dispositivos.
| Criterio | Pinel (fin 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Mecanismo fiscal | Reducción de impuesto directa | Amortización anual |
| Imputación | Solo impuesto sobre la renta | Renta global |
| Tasa | 9% a 14% del precio (21% Pinel+) | 3,5% a 5,5% por año |
| Duración del compromiso | 6, 9 o 12 años (a elección) | 9 años fijos |
| Zonificación | Zonas A bis, A, B1 obligatorias | Ningúna (todo el territorio) |
| Antiguo elegible | No | Sí (obras >= 30%, colectivos) |
| Déficit inmobiliario | Limitado a 10.700 euros (o 21.400 euros si renovación energética) | Limitado a 10.700 euros (o 21.400 euros si renovación energética) |
| Inmuebles elegibles | Solo nuevo | Edificios de viviendas (nuevo/antiguo) |
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Para entender mejor el impacto del estatuto en sus inversiones.
Compra de un T2 antiguo a 200.000 euros con 40.000 euros de obras. Alquileres anuales: 10.000 euros, otros gastos: 2.000 euros.
| Antes del estatuto | |
| Resultado inmobiliario (Alquileres - Gastos) | 8.000 euros |
| Amortización | 0 euros |
| Base imponible | 8.000 euros |
| Después del estatuto | |
| Resultado inmobiliario (Alquileres - Gastos) | 8.000 euros |
| Amortización deducible (200k euros * 80% * 4%) | - 6.400 euros |
| Nueva base imponible | 1.600 euros |
Balance: La base imponible inmobiliaria se divide por 5 gracias a la amortización, reduciendo considerablemente el impuesto sobre los ingresos por alquiler.
Alquiler de un estudio que genera 25.000 euros de alquileres anuales, que ya no es elegible para el micro actual (>15k euros).
| Antes del estatuto | |
| Régimen aplicable | Real Simplificado |
| Base imponible (Alquileres - Gastos reales) | ~23.000 euros |
| Después del estatuto | |
| Régimen aplicable | Micro-Inmobiliario |
| Deducción revalorizada (50% de 25k euros) | - 12.500 euros |
| Nueva base imponible | 12.500 euros |
Balance: Este arrendador vuelve a ser elegible para el micro-inmobiliario y su base imponible se divide casi por 2, con una gestión administrativa ultra-simplificada.
Derechos, obligaciones y responsabilidades del propietario-arrendador.
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| Régimen | Tipo | Umbral | Ventaja principal |
|---|---|---|---|
| Micro-inmobiliario | Alquiler sin amueblar | <= 15.000 euros/año | Deducción forfaitaria 30% |
| Real inmobiliario | Alquiler sin amueblar | Ningúno | Deducción de gastos reales + déficit inmobiliario |
| Micro-BIC | Amueblado (LMNP) | <= 77.700 euros/año | Deducción forfaitaria 50% |
| Real BIC (LMNP) | Amueblado | Ningúno | Gastos reales + amortización del inmueble |
| LMP | Amueblado profesional | > 23.000 euros y > 50% ingresos | Déficit imputable a renta global + exención plusvalía |
| SCI a IR | Sin o con amueblar | Ningúno | Transparencia fiscal (ingresos inmobiliarios) |
| SCI a IS | Sin o con amueblar | Ningúno | Amortización + tasa IS (15% luego 25%) |
| Dispositivo Relance Logement | Alquiler sin amueblar | Solo colectivos | Amortización 3,5-5,5%/año + déficit 10.700 euros (o 21.400 euros si renovación energética) |
El régimen micro (inmobiliario o BIC) es simple pero raramente óptimo. Si sus gastos superan el 30% (sin amueblar) o 50% (amueblado) de sus alquileres, pase al real.
El amueblado (LMNP) permite amortizar el inmueble, no el sin amueblar clásico. Pero el Jeanbrun cambia las reglas en 2026 con la amortización en alquiler sin amueblar.
Ideal para invertir entre varios o transmitir. El IS permite la amortización pero la plusvalía en la reventa es menos favorable.
Responder a la crisis de la vivienda, asegurar la inversión privada y apoyar los alquileres asequibles.
Objetivo de +90.000 viviendas/año nuevas y antiguas para 2030 (efecto directo + inducido) gracias a una rentabilidad restablecida y un marco estable.
La reforma busca un impacto positivo desde 2026 (IVA, derechos de transmisión, actividad), limitando los efectos de oportunismo vía una entrada "en flujo".
Un bonus dedicado a los alquileres por debajo del mercado para apoyar el acceso de los hogares modestos e intermedios.
Propietarios particulares y SCI de gestión, en alquiler sin amueblar de larga duración.
Amortización de 3,5% a 5,5%/año sobre el 80% del valor del inmueble (sin terreno), según el nivel de alquiler (intermedio, social, muy social).
Amortización de 3% a 4%/año si obras >= 30% del valor del inmueble, según el nivel de alquiler.
Réel foncier obligatorio (amortización + gastos reales); déficit inmobiliario limitado a 10.700 euros/año (o 21.400 euros si renovación energética) imputable a la renta global.
Del informe Daubresse-Cosson a la adopción del PLF 2026.
30 de junio de 2025: Entrega del informe Daubresse-Cosson "Por una reactivación sostenible de la inversión en alquiler".
12 de octubre de 2025: Nombramiento de Vincent Jeanbrun como ministro de la Ciudad y la Vivienda.
14 de octubre de 2025: Presentación del PLF 2026 integrando el dispositivo (artículo 12 octies).
14 de noviembre de 2025: Adopción por la Asamblea Nacional (158 votos contra 49).
30 de noviembre de 2025: Adopción por el Senado tras sub-enmienda reduciendo el coste a 1,2 mil millones de euros.
20 de enero de 2026: Aplicación del 49.3 por el Primer Ministro Sébastien Lecornu.
2 de febrero de 2026: Adopción definitiva del Presupuesto 2026 (último 49.3).
3 de febrero de 2026: Consulta del Consejo Constitucional por 4 partidos (LFI, RN, PS, Écologistes).
19 de febrero de 2026: Decisión del Consejo Constitucional n° 2026-901 DC — texto validado. Promulgación de la ley n° 2026-103.
20 de febrero de 2026: Publicación en el Boletín Oficial n° 0043. El dispositivo está en vigor; el baremo 2026 está publicado.
Las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre el dispositivo Jeanbrun.
Enlaces oficiales, herramientas y guías prácticas para los propietarios-arrendadores.
Importante: La ley n° 2026-103 fue promulgada el 19 de febrero de 2026 (decisión CC n° 2026-901 DC del 19/02/2026 — validada) y publicada en el Boletín Oficial n° 0043 del 20 de febrero de 2026. El dispositivo está en vigor; el baremo 2026 está publicado. Solo los textos publicados en el Boletín Oficial son válidos. Última actualización: agosto de 2026.
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