Der Nachfolger von Pinel ist da: Abschreibung bis zu 5,5%, Immobiliendefizit bis zu 10.700 Euro (oder 21.400 Euro), keine geografische Zonierung. Nur für Mehrfamilienhäuser. Hier finden Sie den Vergleich, den Simulator und alle praktischen Informationen.
3,5% bis 5,5%/Jahr (Neubau), 3% bis 4%/Jahr (Altbau)
Begrenzt auf 10.700 Euro/Jahr oder 21.400 Euro bei energetischer Sanierung
Pinel-Obergrenzen nach ABC-Zone (A bis, A, B1, B2, C)
Nur Wohnungen (keine Einfamilienhäuser)
9 Jahre Vermietungspflicht obligatorisch
Endgültige Version, verabschiedet im Haushaltsgesetz 2026 (Artikel 12 octies).
Abzug einer Abschreibung auf 80% des Immobilienwerts (ohne Grundstück), anrechenbar auf das Gesamteinkommen:
Die Abschreibung kann ein Immobiliendefizit erzeugen, das auf das Gesamteinkommen anrechenbar ist, begrenzt auf 10.700 Euro/Jahr (oder 21.400 Euro bei energetischer Sanierung). Erstmals kombiniert ein Mietmodell Abschreibung mit Anrechnung auf das Gesamteinkommen.
Im Gegensatz zu Pinel (Zonen A bis, A, B1) gilt die Jeanbrun-Regelung für das gesamte französische Staatsgebiet, Metropole und Übersee. Ziel: Investitionen in Mittelstädten und ländlichen Gebieten ankurbeln.
Feste Mietdauer als Hauptwohnsitz des Mieters. Die Immobilie muss unmöbliert vermietet werden. Vermietung an Vorfahren/Nachkommen/Verwandte bis zum 2. Grad ist verboten.
Die Mieten sind nach den Pinel-Tarifen je ABC-Zone begrenzt: A bis (19,71 Euro/m2), A (14,64 Euro/m2), B1 (11,80 Euro/m2), B2 (10,26 Euro/m2), C (10,26 Euro/m2). Stufe Mittel = Pinel-Obergrenze, Sozial = kommunale soziale Obergrenze, Sehr sozial = kommunale sehr-soziale Obergrenze.
Die grundlegenden Unterschiede zwischen den beiden Regelungen.
| Kriterium | Pinel (Ende 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Steuermechanismus | Direkte Steuerermäßigung | Jährliche Abschreibung |
| Anrechnung | Nur Einkommensteuer | Gesamteinkommen |
| Satz | 9% bis 14% des Preises (21% Pinel+) | 3,5% bis 5,5% pro Jahr |
| Verpflichtungsdauer | 6, 9 oder 12 Jahre (wählbar) | 9 Jahre fest |
| Zonierung | Zonen A bis, A, B1 erforderlich | Keine (gesamtes Staatsgebiet) |
| Altbau berechtigt | Nein | Ja (Renovierung >= 30%, Mehrfamilienhaus) |
| Immobiliendefizit | Begrenzt auf 10.700 Euro (oder 21.400 Euro bei energetischer Sanierung) | Begrenzt auf 10.700 Euro (oder 21.400 Euro bei energetischer Sanierung) |
| Berechtigte Immobilien | Nur Neubau | Mehrfamilienhäuser (Neu/Alt) |
Berechnen Sie die potenzielle Steuerersparnis mit der Jeanbrun-Regelung.
Geben Sie Ihre Daten ein, um Ihren Steuervorteil zu schätzen.
Um die Auswirkungen der Regelung auf Ihre Investitionen besser zu verstehen.
Kauf einer 2-Zimmer-Altbauwohnung für 200.000 Euro mit 40.000 Euro Renovierungskosten. Jährliche Miete: 10.000 Euro, sonstige Kosten: 2.000 Euro.
| Vor der Regelung | |
| Immobilienergebnis (Miete - Kosten) | 8.000 Euro |
| Abschreibung | 0 Euro |
| Bemessungsgrundlage | 8.000 Euro |
| Nach der Regelung | |
| Immobilienergebnis (Miete - Kosten) | 8.000 Euro |
| Abzugsfähige Abschreibung (200k Euro * 80% * 4%) | - 6.400 Euro |
| Neue Bemessungsgrundlage | 1.600 Euro |
Fazit: Die Bemessungsgrundlage wird dank der Abschreibung durch 5 geteilt, was die Steuer auf Mieteinnahmen erheblich reduziert.
Vermietung eines Studios mit 25.000 Euro Jahresmieteinnahmen, das nicht mehr für die aktuelle Pauschalregelung berechtigt ist (>15k Euro).
| Vor der Regelung | |
| Anwendbares Regime | Vereinfachte Realbesteuerung |
| Bemessungsgrundlage (Miete - tatsächliche Kosten) | ~23.000 Euro |
| Nach der Regelung | |
| Anwendbares Regime | Pauschalbesteuerung |
| Aufgewerteter Freibetrag (50% von 25k Euro) | - 12.500 Euro |
| Neue Bemessungsgrundlage | 12.500 Euro |
Fazit: Dieser Vermieter wird wieder für die Pauschalbesteuerung berechtigt und seine Bemessungsgrundlage wird fast halbiert, mit stark vereinfachter Verwaltung.
Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten des Eigentümer-Vermieters.
Den passenden Steuerrahmen für Ihre Situation wählen.
| Regelung | Typ | Schwelle | Hauptvorteil |
|---|---|---|---|
| Pauschal-Immobilien | Unmöblierte Vermietung | <= 15.000 Euro/Jahr | Pauschaler Freibetrag 30% |
| Real-Immobilien | Unmöblierte Vermietung | Keine | Abzug tatsächlicher Kosten + Immobiliendefizit |
| Mikro-BIC | Möbliert (LMNP) | <= 77.700 Euro/Jahr | Pauschaler Freibetrag 50% |
| Real BIC (LMNP) | Möbliert | Keine | Tatsächliche Kosten + Abschreibung der Immobilie |
| LMP | Professionell möbliert | > 23.000 Euro und > 50% Einkommen | Defizit auf Gesamteinkommen anrechenbar + Wertzuwachsbefreiung |
| SCI zur IR | Möbliert oder unmöbliert | Keine | Steuerliche Transparenz (Immobilieneinkünfte) |
| SCI zur IS | Möbliert oder unmöbliert | Keine | Abschreibung + IS-Satz (15% dann 25%) |
| Relance Logement-Regelung | Unmöblierte Vermietung | Nur Mehrfamilienhäuser | Abschreibung 3,5-5,5%/Jahr + Defizit 10.700 Euro |
Die Pauschalregelung (Immobilien oder BIC) ist einfach, aber selten optimal. Wenn Ihre Kosten 30% (unmöbliert) oder 50% (möbliert) Ihrer Mieten übersteigen, wechseln Sie zur Realbesteuerung.
Bei möblierter Vermietung (LMNP) kann die Immobilie abgeschrieben werden, bei klassischer unmöblierter nicht. Aber Jeanbrun ändert das 2026 mit Abschreibung bei unmöblierter Vermietung.
Ideal für gemeinsame Investitionen oder Vererbung. Die IS erlaubt Abschreibung, aber der Wertzuwachs beim Verkauf ist weniger vorteilhaft.
Die Wohnungskrise bewältigen, private Investitionen absichern und erschwingliche Mieten fördern.
Ziel von +90.000 Wohnungen/Jahr (Neu- und Altbau) bis 2030 (direkte + induzierte Wirkung) dank wiederhergestellter Rentabilität und stabilem Rahmen.
Die Reform zielt auf eine positive Wirkung ab 2026 (MwSt., Grunderwerbsteuer, Wirtschaftstätigkeit), bei gleichzeitiger Begrenzung von Mitnahmeeffekten durch "Flusseintritt".
Ein spezieller Bonus für Mieten unter Marktniveau zur Unterstützung des Zugangs für einkommensschwache und mittlere Haushalte.
Private Eigentümer und Verwaltungs-SCI, bei unmöblierter Langzeitvermietung.
Abschreibung 3,5% bis 5,5%/Jahr auf 80% des Immobilienwerts (ohne Grundstück), je nach Mietniveau (mittel, sozial, sehr sozial).
Abschreibung 3% bis 4%/Jahr bei Renovierung >= 30% des Immobilienwerts, je nach Mietniveau.
Réel foncier verpflichtend (Abschreibung + tatsächliche Kosten); Immobiliendefizit begrenzt auf 10.700 Euro/Jahr, anrechenbar auf das Gesamteinkommen.
Vom Daubresse-Cosson-Bericht bis zur Verabschiedung des PLF 2026.
30. Juni 2025: Vorlage des Daubresse-Cosson-Berichts "Für eine nachhaltige Wiederbelebung der Mietinvestitionen".
12. Oktober 2025: Ernennung von Vincent Jeanbrun zum Minister für Stadt und Wohnen.
14. Oktober 2025: Einreichung des PLF 2026 mit der Regelung (Artikel 12 octies).
14. November 2025: Verabschiedung durch die Nationalversammlung (158 zu 49 Stimmen).
30. November 2025: Verabschiedung durch den Senat nach Unteränderung zur Kostenbegrenzung auf 1,2 Mrd. Euro.
20. Januar 2026: Anwendung des 49.3 durch Premierminister Sébastien Lecornu.
2. Februar 2026: Endgültige Verabschiedung des Haushalts 2026 (letzter 49.3).
3. Februar 2026: Anrufung des Verfassungsrats durch 4 Parteien (LFI, RN, PS, Écologistes).
19. Februar 2026: Entscheidung des Verfassungsrats Nr. 2026-901 DC — Text bestätigt. Verkündung des Gesetzes Nr. 2026-103.
20. Februar 2026: Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 0043. Die Regelung ist in Kraft; die Mietobergrenzen 2026 sind veröffentlicht.
Antworten auf die häufigsten Fragen zur Jeanbrun-Regelung.
Offizielle Links, Tools und praktische Leitfäden für Eigentümer-Vermieter.
Wichtig: Das Gesetz Nr. 2026-103 wurde am 19. Februar 2026 verkündet (Entscheidung des Verfassungsrats Nr. 2026-901 DC vom 19.02.2026 — bestätigt) und im Amtsblatt Nr. 0043 vom 20. Februar 2026 veröffentlicht. Die Regelung ist in Kraft; die Mietobergrenzen 2026 sind veröffentlicht. Nur im Amtsblatt veröffentlichte Texte sind maßgeblich. Letzte Aktualisierung: August 2026.
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