Il successore del Pinel è arrivato: ammortamento fino al 5,5%, deficit fondiario fino a 10.700 euro (o 21.400 euro), nessuna zonizzazione geografica. Riservato agli edifici residenziali. Trova qui il confronto, il simulatore e tutte le informazioni pratiche.
3,5% a 5,5%/anno (nuovo), 3% a 4%/anno (ristrutturato)
Limitato a 10.700 euro/anno o 21.400 euro se ristrutturazione energetica
Massimali Pinel per zona ABC (A bis, A, B1, B2, C)
Solo appartamenti (no case unifamiliari)
Impegno di locazione di 9 anni obbligatorio
Versione finale adottata nella legge di bilancio 2026 (articolo 12 octies).
Deduzione di un ammortamento sull'80% del valore dell'immobile (escluso terreno), imputabile sul reddito globale:
L'ammortamento può creare un deficit fondiario imputabile sul reddito globale, limitato a 10.700 euro/anno (o 21.400 euro se ristrutturazione energetica). Prima volta che un dispositivo di locazione non ammobiliata combina ammortamento e imputazione sul reddito globale.
Contrariamente al Pinel (zone A bis, A, B1), il dispositivo Jeanbrun si applica su tutto il territorio francese, metropoli e oltremare. Obiettivo: rilanciare l'investimento nelle città medie e zone rurali.
Durata fissa di locazione come residenza principale dell'inquilino. L'immobile deve essere affittato non ammobiliato. Locazione ad ascendenti/discendenti/affini fino al 2° grado vietata.
Gli affitti sono limitati secondo i baremi Pinel per zona ABC: A bis (19,71 euro/m2), A (14,64 euro/m2), B1 (11,80 euro/m2), B2 (10,26 euro/m2), C (10,26 euro/m2). Livello intermedio = massimale Pinel, sociale = tetto sociale specifico del comune, molto sociale = tetto molto sociale specifico del comune.
Le differenze fondamentali tra i due dispositivi.
| Criterio | Pinel (fine 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Meccanismo fiscale | Riduzione d'imposta diretta | Ammortamento annuale |
| Imputazione | Solo imposta sul reddito | Reddito globale |
| Aliquota | 9% a 14% del prezzo (21% Pinel+) | 3,5% a 5,5% all'anno |
| Durata dell'impegno | 6, 9 o 12 anni (a scelta) | 9 anni fissi |
| Zonizzazione | Zone A bis, A, B1 obbligatorie | Nessuna (tutto il territorio) |
| Ristrutturato ammissibile | No | Si (lavori >= 30%, collettivi) |
| Deficit fondiario | Limitato a 10.700 euro (o 21.400 euro se ristrutturazione energetica) | Limitato a 10.700 euro (o 21.400 euro se ristrutturazione energetica) |
| Immobili ammissibili | Solo nuovo | Edifici residenziali (nuovo/ristrutturato) |
Calcola il potenziale risparmio fiscale con il dispositivo Jeanbrun.
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Per capire meglio l'impatto dello statuto sui tuoi investimenti.
Acquisto di un bilocale da ristrutturare a 200.000 euro con 40.000 euro di lavori. Affitti annuali: 10.000 euro, altre spese: 2.000 euro.
| Prima dello statuto | |
| Risultato fondiario (Affitti - Spese) | 8.000 euro |
| Ammortamento | 0 euro |
| Base imponibile | 8.000 euro |
| Dopo lo statuto | |
| Risultato fondiario (Affitti - Spese) | 8.000 euro |
| Ammortamento deducibile (200k euro * 80% * 4%) | - 6.400 euro |
| Nuova base imponibile | 1.600 euro |
Sintesi: La base imponibile fondiaria è divisa per 5 grazie all'ammortamento, riducendo considerevolmente l'imposta sui redditi da locazione.
Locazione di un monolocale che genera 25.000 euro di affitti annuali, non più ammissibile al regime micro attuale (>15k euro).
| Prima dello statuto | |
| Regime applicabile | Reale Semplificato |
| Base imponibile (Affitti - Spese reali) | ~23.000 euro |
| Dopo lo statuto | |
| Regime applicabile | Micro-Fondiario |
| Deduzione rivalutata (50% di 25k euro) | - 12.500 euro |
| Nuova base imponibile | 12.500 euro |
Sintesi: Questo locatore torna ammissibile al regime micro-fondiario e la sua base imponibile è quasi dimezzata, con una gestione amministrativa ultra-semplificata.
Diritti, obblighi e responsabilità del proprietario-locatore.
Scegliere il quadro fiscale adatto alla tua situazione.
| Regime | Tipo | Soglia | Vantaggio principale |
|---|---|---|---|
| Micro-fondiario | Locazione non ammobiliata | <= 15.000 euro/anno | Deduzione forfettaria 30% |
| Reale fondiario | Locazione non ammobiliata | Nessuna | Deduzione delle spese reali + deficit fondiario |
| Micro-BIC | Ammobiliata (LMNP) | <= 77.700 euro/anno | Deduzione forfettaria 50% |
| Reale BIC (LMNP) | Ammobiliata | Nessuna | Spese reali + ammortamento dell'immobile |
| LMP | Ammobiliata professionale | > 23.000 euro e > 50% redditi | Deficit imputabile sul reddito globale + esenzione plusvalenza |
| SCI all'IR | Non ammobiliata o ammobiliata | Nessuna | Trasparenza fiscale (redditi fondiari) |
| SCI all'IS | Non ammobiliata o ammobiliata | Nessuna | Ammortamento + aliquota IS (15% poi 25%) |
| Dispositivo Relance Logement | Locazione non ammobiliata | Solo collettivi | Ammortamento 3,5-5,5%/anno + deficit 10.700 euro (o 21.400 euro se ristrutturazione energetica) |
Il regime micro (fondiario o BIC) è semplice ma raramente ottimale. Se le tue spese superano il 30% (non ammobiliato) o il 50% (ammobiliato) dei tuoi affitti, passa al reale.
L'ammobiliato (LMNP) permette di ammortizzare l'immobile, il non ammobiliato classico no. Ma il Jeanbrun cambia le carte nel 2026 con l'ammortamento in locazione non ammobiliata.
Ideale per investire insieme o trasmettere. L'IS permette l'ammortamento ma la plusvalenza alla rivendita è meno favorevole.
Rispondere alla crisi abitativa, mettere in sicurezza l'investimento privato e sostenere gli affitti accessibili.
Obiettivo di +90.000 alloggi/anno nuovi e ristrutturati entro il 2030 (effetto diretto + indotto) grazie a una redditività ristabilita e un quadro stabile.
La riforma mira a un impatto positivo dal 2026 (IVA, diritti di trasferimento, attività), limitando gli effetti di opportunismo tramite un'entrata "a flusso".
Un bonus dedicato agli affitti inferiori al mercato per sostenere l'accesso delle famiglie modeste e intermedie.
Proprietari privati e SCI di gestione, in locazione non ammobiliata a lungo termine.
Ammortamento forfettario da 3,5% a 5,5% all'anno sull'80% del valore dell'immobile (escluso terreno), secondo il livello di affitto praticato.
Ammortamento da 3% a 4% all'anno se lavori >= 30% del valore dell'immobile; bonus possibile se affitto accessibile.
Regime réel foncier obbligatorio (ammortamento + spese reali); deficit fondiario limitato a 10.700 euro/anno (o 21.400 euro se ristrutturazione energetica), imputabile sul reddito globale.
Dal rapporto Daubresse-Cosson all'adozione del PLF 2026.
30 giugno 2025: Consegna del rapporto Daubresse-Cosson "Per un rilancio duraturo dell'investimento locativo".
12 ottobre 2025: Nomina di Vincent Jeanbrun come ministro della Città e dell'Alloggio.
14 ottobre 2025: Deposito del PLF 2026 che integra il dispositivo (articolo 12 octies).
14 novembre 2025: Adozione da parte dell'Assemblea nazionale (158 voti contro 49).
30 novembre 2025: Adozione da parte del Senato dopo emendamento che riduce il costo a 1,2 Md euro.
20 gennaio 2026: Attivazione del 49.3 da parte del Primo Ministro Sébastien Lecornu.
2 febbraio 2026: Adozione definitiva del Bilancio 2026 (ultimo 49.3).
3 febbraio 2026: Ricorso al Consiglio costituzionale da parte di 4 partiti (LFI, RN, PS, Écologistes).
19 febbraio 2026: Decisione del Consiglio costituzionale n° 2026-901 DC — testo convalidato. Promulgazione della legge n° 2026-103.
20 febbraio 2026: Pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n° 0043. Il dispositivo è in vigore; la tabella 2026 è pubblicata.
Le risposte alle domande più frequenti sul dispositivo Jeanbrun.
Link ufficiali, strumenti e guide pratiche per i proprietari-locatori.
Importante: La legge n° 2026-103 è stata promulgata il 19 febbraio 2026 (decisione CC n° 2026-901 DC del 19/02/2026 — convalidata) e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n° 0043 del 20 febbraio 2026. Il dispositivo è in vigore; la tabella 2026 è pubblicata. Solo i testi pubblicati nella Gazzetta Ufficiale fanno fede. Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
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